L’article 1603 du code civil prévoit que le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend« . C’est au visa de cet article que la Cour de cassation a sanctionné un vendeur qui a présenté le terrain vendu comme dépollué alors qu’il ne l’était pas entièrement.
Sur l’ancien site industriel, l’acquéreur a découvert, au cours des travaux de construction d’immeubles d’habitation, une poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures nécessitant une opération complémentaire de dépollution. Il a introduit une demande indemnitaire contre le vendeur, accueillie en première instance puis rejetée en appel.
L’acte de vente stipulait ce qui suit : « constat de dépollution – réhabilitation : les locaux commerciaux édifiés sur les biens vendus (…) ont fait l’objet d’une dépollution par la société Lisec à la demande de la société Shell Direct. La réhabilitation du site a été effectuée (…) ». Par ailleurs, une lettre de la société Lisec adressée au notaire et à l’acquéreur indiquait : « les sources de pollution ont été retirées. Nous observons une décroissance des concentrations jusque sur les parements. L’extension de la pollution a donc été bornée. L’arrêt de l’activité du site ainsi que le niveau des seuils résiduels laissent à penser que l’atténuation naturelle achèvera d’éliminer les derniers hydrocarbures présents« .
La Cour d’appel de Colmar a considéré que le vendeur n’avait pris aucun engagement sur le résultat effectif des travaux de dépollution. L »acquéreur étant pleinement informé des travaux effectués et de leurs limites, elle a jugé que la découverte d’une poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures ne pouvait être reprochée au vendeur.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt, trouvant dans les dispositions de l’article 1603 la base légale de l’engagement personnel du vendeur.
Elle a jugé qu’ « en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que l’acte de vente mentionnait que l’immeuble avait fait l’objet d’une dépollution, ce dont il résultait que le bien vendu était présenté comme dépollué et que les vendeurs étaient tenus de livrer un bien conforme à cette caractéristique, la Cour d’appel a violé le texte susvisé« . Elle casse et renvoie l’affaire devant la Cour d’appel de Metz.
Il appartiendra à cette dernière de déterminer si, au regard des documents communiqués, l’acheteur savait qu’il était susceptible de rencontrer une « poche de contamination résiduelle ».
Cet arrêt de la Cour de cassation nous rappelle que l’obligation de délivrance engage le vendeur, qui doit fournir un bien strictement conforme aux déclarations et garanties stipulées dans l’acte de vente et dans les documents annexes.
De son côté, l’acquéreur doit veiller :
- d’une part, à ne pas acheter le terrain « en l’état », mais avec réserves, en considérations des seules garanties fournies par le vendeur (cf. Cass. civ. 3, 22 janvier 1997, n° 94-20127 : l’achat d’un immeuble « en l’état » empêche l’acquéreur de se prévaloir d’un défaut de conformité apparent);
- d’autre part, à analyser scrupuleusement tous les documents transmis, relatifs à la réhabilitation du site, afin de s’assurer de la parfaite conformité du bien vendu.